מחירי הדירות וסעיף הדיור: לא מה שחשבתם

בכמה אחוזים עלו מחירי הדירות בשנה האחרונה? מהי המשמעות של המושג "סעיף הדיור" וכיצד מודדים אותו  על שאלות אלו ועוד בסקירה הבאה של בית ההשקעות פסגות.

בשבועות האחרונים חרג הדיון במדידת מחירי הדיור בישראל אל מחוץ לשלולית הקטנה של חזאי המחירים בישראל, ועבר אל רשות הכלל. המעבר ארע בעקבות וויכוח בין משרד האוצר לבין הלמ"ס על עובדות – בכמה, לעזאזל, עלו מחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה?

במסגרת הוויכוח טוען משרד האוצר, על בסיס נתוני מנהל הכנסות המדינה, שהם עלו ב-2.8%, בעוד הלמ"ס גרס שהם עלו ב-11%. אבל למה לעצור שם. על פי משרד האוצר, בשנים 2002-2008 עלו מחירי הדירות בארץ ב-15%, בעוד שעל פי מדידות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ביחס למחירים, הם ירדו ב-11%(!).

הוויכוח התלהט משום שלמדידה של הלמ"ס יש השפעה על תקרת הפטור ממס רכישה, ומכאן שיש לו השפעה על הכנסות המדינה ממיסים. לשוק ההון חשובה תקרת הפטור פחות, אבל למחירי הדירות נוטים לייחס חשיבות רבה, עקב האמונה הרווחת והשגויה ועל פיה הם מהווים רכיב נכבד במדד המחירים לצרכן. אז זהו, שלא.

מחירי הדירות – לא בתוך המדד

מחירי הדירות אינם מהווים רכיב במדד המחירים לצרכן מזה עשר שנים ויותר. עד דצמבר 1998 אמידת השינוי בערך הצריכה של הדיור נעשתה אומנם על פי מדידה של השינוי במחירי הדירות שעברו בעלות, אבל החל מינואר 1999 (בעקבות המלצות של ועדת מומחים וקרן המטבע הבינלאומית) מודדת הלמ"ס את השינויים בשכר דירה, כקירוב לעלות של שירותי דיור. ישראל אינה חריגה בכך, ארה"ב גם היא עושה שימוש בשכ"ד כקירוב לשינוי בעלות של שירותי דיור בבעלות דייריהם.

סעיף הדיור במדד – על פי השינוי בשכר הדירה

סעיף הדיור הינו הסעיף השני במשקלו במדד המחירים לצרכן ומהווה 20.7% מהמדד (סעיף תחבורה ותקשורת מהווה 21.1%). סעיף הדיור מורכב משלושה תתי סעיפים: הגדול מביניהם הינו שירותי דיור בבעלות הדיירים המהווה כ-77% מהסעיף. השני, הוא עלות שכר דירה חודשית המייצגת את האוכלוסייה שלא גרה בדירה שבבעלותם ומהווה 20% מהסעיף, והוצאות נוספות כגון תיווך וכו' מהוות כ-3%.

בשיטת המדידה הנהוגה בעשור האחרון, תת הסעיף הראשון של שירותי דיור בבעלות הדיירים, נאמד על פי השינוי בחוזי השכירות המתחדשים בלבד. אוכלוסיית המדגם כוללת את כל הדירות המשמשות למטרות מגורים בשכירות חופשית, כאשר תקופת השכירות היא לחצי שנה לפחות – מדובר ביותר מ-7000 דירות במדגם. המשמעות היא שבהנחה של חוזי שכירות המתחדשים אחת לשנה, מספר הדירות הנדגם מידי חודש ושבהם חודש החוזה, עומד על ממוצע של 580 דירות.

סעיף שכר הדירה (המייצג את האוכלוסייה המתגוררת בדירות שאינם בבעלותה) נמדד בכלל הדירות במדגם עבורן שכר הדירה החודשי צמוד לדולר או למדד; במידה והוא שיקלי אין שינוי מחודש לחודש. כ-19% מהחוזים במדגם נכון להיום הינם דולריים. בעבר שיעור החוזים הצמודים לדולר היה קרוב ל-90%. שיעור החוזים הצמוד למדד נמוך מאוד.

המוסכמה לפיה מחירי השכירות מתואמים עם מחירי הדירות בישראל, אינה בהכרח נכונה. בוודאי לא בטווחים קצרים (ואפילו בטווח של שנים ספורות). במהלך 2002 למשל, עלו מחירי הדירות (על פי הלמ"ס) בשיעור ריאלי (כלומר מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן) של 4.7%. סעיף הדיור במדד לעומת זאת, פחת באותה שנה ב-3.8%. 

הפערים במדידות  מוסברים בהשפעה של גורמים שונים על ההחלטה להשקיע בדירה או להעדיף דירה שכורה. כך, למשל, עליה בריבית על המשכנתאות עשויה להוביל לירידה בביקוש ולירידה במחיר הדירות, בעוד שהביקוש לשכירות ודמי השכירות יעלו.

* 2009 – רבעון ראשון לעומת מקבליו אשתקד

אופן המדידה של סעיף הדיור

המאגר של 7,000 הדירות שבמדגם, פרוס על תשעה מחוזות גאוגרפיים ומבחין בין שלושה גדלי דירות כאשר החלוקה יוצרת מטריצה של 27 תתי קבוצות. תתי הקבוצות מחולקים ל-9 מקבצים הומוגניים ביחס לרמת שכר הדירה והשינויים בה לאורך זמן.

כך, למשל, דירה קטנה בת"א תיכלל במקבץ יחד עם דירה בינונית בשרון ועם דירה גדולה בחיפה (מקבץ 3). זאת משום שלמרות המיקום השונה וגודל הדירה השונה, מחירי שלוש הדירות והשינוי שנמדד בהן בעבר, היה דומה. יצירת 9 מקבצים מתוך 27 תתי קבוצות נועדה להגדיל את מספר הדירות במדגם החודשי.

כל אחד מתשעת המקבצים מקבל משקל שונה, המבטא את הצריכה היחסית עבור שירותי הדיור, בהתאם לסקר הוצאות משקי הבית ומתעדכן אחת לשנתיים.

כדי למתן את התנודתיות בין החודשים הוחלט להשוות את ממוצעי שכר הדירה ברמה דו חודשית כך ששינוי מחירי שירותי דיור בבעלות הדיירים עבור חודש מאי יחושב ע"פ מחירי השכירות בחודשים אפריל-מאי לעומת המחירים בחודשים מרץ-אפריל.

 

בעייתיות בחיזוי

בתוך פחות משנתיים הפך סעיף הדיור במדד מסעיף העוגן בחיזוי המדד החודשי – הסעיף שיכולת החיזוי שלו היתה הגבוהה ביותר – לקופסא שחורה שמפתיעה בתדירות מאוד גבוהה. לאורך שנים היו חוזי השכירות בישראל נקובים דולרית. בתחילת שנות ה-2000 היו מעל 90% מהחוזים בישראל נקובים דולרית. זאת בהשוואה ל-18.6% בלבד היום.

יש כמובן לברך על המעבר לחוזים שקליים. מלכתחילה, לא היה כל הגיון לחשיפה שלקחו על עצמם השוכרים והמשכירים לשינויים מקריים בשע"ח. אולם תופעת לוואי מצערת (עבור החזאים) של מעבר זה, הוא הירידה החדה בדיוק שבחיזוי המדד החודשי. כלומר, ממצב בו מעל 20% ממדד המחירים לצרכן היה צמוד לשינויים הידועים בשער הדולר בחודשיים שחלפו, עברנו למצב בו כ-20% מהשינוי במדד הוא בבחינת קופסה שחורה ונעדר נקודת אחיזה חזקה מספיק על מנת לחזותו. שלא לדבר על התנודתיות החודשית בתת סעיף זה, אותה קשה מאוד להסביר בשינויים כלכליים.

בשנים עשר החודשים האחרונים הסתכמה האינפלציה בישראל ב-2.8%. אם מנכים את העליה ב-16% שנרשמה בתקופה זו בסעיף הדיור, הרי שמחיריהם של שאר סעיפי המדד ירדו ב-0.5%. פיחות השקל מול הדולר בתקופה זו אומנם הגיע ל-19%, אולם קשה להסביר את העלייה החדה של סעיף הדיור ע"י השפעה של דולר כאשר פחות מ-20% מסך החוזים נקובים בדולר.

הפולמוס בדבר שיטת מדידת מחירי הדירות ושווי השימוש בדיור צפוי להמשיך עוד תקופה ארוכה. כמוהו צפוי להימשך גם הקושי שלנו כחזאים לחזות את השינוי החודשי במחירי סעיף זה.

נכתב על ידי: יניב חברון, כלכלן בכיר, פסגות בית השקעות